O mercado imobiliário em Viseu, tal como em muitas outras regiões do país, enfrenta um dos maiores desafios dos últimos anos: o desequilíbrio entre oferta e procura. A situação, segundo profissionais da área, é marcada por uma procura crescente, impulsionada por fatores económicos e sociais, que ultrapassa largamente a capacidade de resposta em termos de imóveis disponíveis. Este cenário tem gerado inflação nos preços, mudanças no perfil dos investimentos e um conjunto de medidas que, embora bem-intencionadas, nem sempre surtem o efeito esperado.
Falta de casas como problema local e nacional
“Há poucas casas disponíveis para a procura que há”, afirma Serafim Marques, da Habifactus, que resume o que muitos no setor consideram ser o principal problema do mercado imobiliário. Esta questão não é exclusiva de Viseu, mas reflete-se de forma clara na região, onde “havendo esta pouca oferta, a inflação nos preços é sempre grande”. Para Serafim, o mecanismo de mercado é evidente: “Quando várias pessoas querem o mesmo produto, é normal que o preço que uma pessoa pede seja superior. Às vezes 20% superior ao último preço que foi vendido”. Ainda assim, os clientes compram, “porque não há alternativa para quem quer comprar e para quem necessita de ter casa”.
Na REMAX, a profissional do setor imobiliário, Andreia Cordeiro, também sublinha esta realidade: “A procura aumentou e as novas construções não aumentaram”. Segundo a profissional, esta falta de construção nos últimos anos é uma das principais razões para o desfasamento entre oferta e procura. Andreia Cordeiro lembra que “houve alguns anos de crise em que não se construiu”, e que isso contribuiu para o problema.
João Martins, da empresa Casa com Casa, reforça esta análise ao mencionar que a “construção nova está praticamente toda vendida e não há imóveis a serem construídos”. Como resultado, o mercado viu-se obrigado a procurar soluções alternativas para enfrentar a escassez.
Transformação de lojas em apartamentos como resposta à escassez
Uma das soluções que tem emergido nos últimos anos é a transformação de espaços comerciais em habitações. Este fenómeno é descrito por vários especialistas como uma resposta direta à falta de imóveis residenciais e ao aumento da procura.
Segundo João Martins, “muitos investidores este ano dedicaram-se à compra de lojas e à transformação das mesmas em apartamentos para serem vendidos ou arrendados”. O diretor geral da Casa com Casa explica que, apesar de ter encarecido o preço das lojas, esta prática contribuiu para o aumento da oferta habitacional e para a redução do número de espaços comerciais vazios.
Júlio Piloto, da Piloto Invest, também considera esta adaptação uma oportunidade: “Cada vez há menos lojas, agora as compras são feitas pela internet, as lojas vão ficando vazias. Transformando-as em habitação, seria uma ideia que pode mitigar a questão da habitação”.
Esta transformação está longe de ser um processo simples. Serafim Marques lembra que, embora a lei tenha retirado o pedido de autorização do condomínio, as obras de alteração ainda estão sujeitas a aprovação pela Câmara Municipal. Além disso, João Martins aponta que o investimento inicial necessário para transformar uma loja em habitação é elevado, exigindo um capital próprio que nem todos os investidores possuem.
A mão de obra e os incentivos do Governo
Outro ponto levantado no setor é a questão da mão de obra. Serafim Marques acredita que a falta de trabalhadores na construção civil é um entrave significativo para resolver o problema da oferta. O profissional defende que deveriam ser criados programas de incentivo para capacitar profissionais como carpinteiros, eletricistas e pintores, além de apoiar a criação de pequenas empresas subempreiteiras. “Devemos incentivar a empresa para que industrializem a construção, que façam construções mais simples, mais rápidas de construir, que exijam menos mão-de-obra”, sugere.
Por outro lado, Júlio Piloto e João Martins têm opiniões divergentes. Para Júlio, “não há falta de pessoal”. Já João Martins, embora reconheça que o setor tem pessoas suficientes, aponta que o problema principal continua a ser a falta de oferta de imóveis e não a escassez de trabalhadores.
Os incentivos do Governo são também motivo de discussão. Serafim Marques critica as medidas por estarem “a ser dadas no lado errado”. Na sua opinião, “se nós não temos oferta, o Governo ainda está a incentivar a procura”, referindo-se a medidas como o apoio ao crédito para jovens até aos 35 anos. Segundo ele, estas políticas apenas aumentam a pressão sobre os preços, sem resolver o problema estrutural. Andreia Cordeiro partilha uma visão semelhante: “É preciso haver mais agilidade nos processos para as novas construções, para as reabilitações, para incentivar que os promotores e os próprios particulares queiram construir casa”.
Já João Martins considera que os incentivos podem ser úteis, especialmente para quem procura casa pela primeira vez: “Os apoios do Estado poderão ser uma ferramenta útil para quem procura casa e tem ainda menos de 35 anos”.
A pandemia e novos paradigmas
O impacto da pandemia da Covid-19 também é frequentemente citado como um ponto de viragem no mercado imobiliário. Andreia Cordeiro explica que, durante o confinamento, muitas pessoas passaram a valorizar espaços mais amplos, varandas e áreas exteriores. Além disso, o teletrabalho trouxe novos paradigmas, com muitas famílias do litoral a mudarem-se para o interior, onde os preços são mais acessíveis.
Este fenómeno ajudou a impulsionar a procura em regiões como Viseu, mas agravou ainda mais o desajuste entre oferta e procura. Para os profissionais do setor, esta é uma questão que já se arrasta há anos, mas que ganhou maior visibilidade com as mudanças provocadas pela pandemia.
O futuro do mercado imobiliário
O mercado imobiliário em Viseu reflete muitos dos desafios enfrentados por Portugal como um todo. A falta de imóveis disponíveis, a inflação dos preços e a transformação de espaços comerciais em habitações são sintomas de um setor que luta para acompanhar a crescente procura.
Embora haja consenso sobre a necessidade de aumentar a oferta, as soluções apontadas variam, desde mudanças nas políticas públicas até incentivos à mão de obra e simplificação dos processos de construção.
